房子被女儿偷卖 母亲上诉要夺回 法院为何说“不行”?

来源:育儿网 | 浏览量:11 次 | 发布时间:2019-02-16 18:57

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文:今日女报/凤网记者 章清清

都说女儿是妈妈的贴心“小棉袄”,可益阳市南县的一位母亲刘萍(化名),却被“小棉袄”给“坑”了一把。

十多年前,刘萍前往广州给大女儿带孙子;如今她决定重回老家,只为夺回一套已经“出售”的房子。房子卖了这么久,为何现在又去争抢呢?

原来,这套房子并不是刘萍本人签字售卖,而是小女儿偷偷操作的。这些年,在广州生活的刘萍本想对小女儿的行为睁只眼闭只眼,可如今,眼见房价涨了不少,又总觉着不甘心了。

于是,刘萍以“本人不知卖房情况”为由,将当年的买房者告上法庭,企图夺回被小女儿售卖的房产。然而,益阳市中级人民法院的判决却让她意想不到……

案件回顾

母亲去广州,小女儿偷偷卖房

这个故事要从十多年前说起。

今年75岁的刘萍是益阳南县人,有三个女儿。当时,刘萍的老伴去世,她就跟着大女儿一起在广东省广州市生活。

在广州定居的这些年,刘萍只是偶尔回一趟南县看望亲人。她在老家有一套100多平方米的房子,考虑到小女儿黄丽(化名)家里经济条件差一些,便交给小女儿来出租和管理。

起初,黄丽只是负责收租,以此补贴家用。2006年,她自作主张把这套房子以132000元的价格卖给了南县人李强(化名),双方签了购房合同。不过,因为这套房产的房产证是刘萍的名字,黄丽和李强就签了份协议,特别注明售房者是“刘萍”,而黄丽则作为“受母亲全权委托代签字”。

李强把房子买下来后,重新装修,一家人便住了进去。眼见房价一年比一年高,李强也多次找黄丽想把房屋的过户手续办好,以便让这套房子从法律意义上属于自己。但黄丽告知,刘萍常年在广州,难得回来一次。

出于对黄丽的信任,李强便没急着办手续,时间一长,他自己都忘了是“花了钱住在别人的房子里”。

直到2017年,刘萍突然从广州回到老家,提出“要回房子”,李强这才慌了神。

法官刘国清向记者介绍了这起特殊的案件

拆迁在即,母亲要与购房者打官司

“一开始,刘萍以‘房子被侵占’为由将李强告上了法庭,要求南县法院判决撤销买卖合同,并要求李强归还这套房产。”

审理这起案件的益阳市中级人民法院法官刘国清表示,一般来说,房产证上是谁的名字,房子就归属谁,当时南县人民法院也是以“李强没有得到房屋权利人刘萍的授权、并且事后也没有得到刘萍的追认,考虑合同签订后李强支付了房款,并且已实际入住使用,但没有取得房屋的所有权”为由,判决李强归还这套房子,装修费、家具费等损失再另案处理。

然而,已经住了这么多年的房子突然要还回去,李强当然不乐意。于是,2018年,李强上诉至益阳市中级人民法院。

本来就没有拿到房产证,且在没有过户的情况下入住,“理亏”的李强为何可以再上诉呢?刘国清说,这个关键便在于“认定黄丽是否有代理权”。

11月10日,在该法院的判决书上,今日女报/凤网记者看到,法院经过多方调查走访,确认刘萍虽然多次回老家时看过自己的房子,但这么多年来,她从来没有主张过要回被女儿卖掉的房子,直到这次提起诉讼。

刘萍为什么会突然想要拿回房子呢?刘国清解释,很可能是因为房屋升值了。法院据此认定,黄丽和刘萍的母女关系以及刘萍的行为,都足以让李强相信黄丽有代理她母亲行使出售房屋的权利,而黄丽的行为符合“表见代理”的构成要件。因此,法院判决,虽然李强没有这套房子的房产证,但李强有权占有这套房产。

声音

户主没签字房子却卖了,算数吗

“一般来说,户主没有签字的买卖合同是无效的,但这一起案件却很特殊。”刘国清解释,在本次案件中,所谓“表见代理”是指“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,则视为同意”的规定。

刘国清说,我国现行的《合同法》制度体系中,在兼顾和权衡“所有权安全”和“交易安全”的基础上,表见代理制度是通过牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易人的利益的典型制度。它体现了我国《合同法》对交易安全的关注和保护,符合民法的公平原则和过错原则,同时亦适应了民法对权益的保护从个人本位向社会本位转向的发展趋势。

夺回被他人擅卖的房产,也有条件限制

李健(湖南万和联合律师所律师)

房屋买卖合同纠纷是常见的合同纠纷之一,房屋买卖合同的有效性该如何认定呢?若房产在房主不知情的情况下被卖了,那么该房屋买卖合同的效力如何呢?

合同的订立应当自愿与公平,体现当事人的真实意愿,在当事人不知情的情况下订立了房产买卖合同,根据我国《合同法》规定,如果是因重大误解订立的;在订立合同时显失公平的;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意愿的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当然,夺回在不知情情况下被售卖的房产也是有限制的,像本文中的房主刘萍,如果她的房产确实是在不知情的情况下被女儿代卖,按照法律规定,如果她第一时间上诉是可以追回自己的房产的。但如果“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权,或者具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的,这种情况下就不能再要求撤销合同了。

所以,在购买二手房过程中存在一些风险,一般情况下,买房人都要求业主提供房产证原件来核对业主身份,但是房产证容易造假。确认房屋业主身份最为妥当的方式,就是亲自到房管局查询房屋登记信息。该登记信息记录有业主姓名和身份证号码、房屋抵押状况以及房屋所有权性质等。如果情况紧急,无法到房管局核对业主身份,应当要求房产中介书面确认房产证真实合法,以防中介诈骗买受人。



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